PREEMPTION

Le droit de préemption permet à certaines personnes ou organismes d’acheter un bien immobilier en priorité lorsqu’il est mis en vente. Il en existe de nombreuses formes, applicables selon la nature du bien, sa localisation ou la qualité de l’acquéreur. En matière agricole, ce mécanisme soulève des enjeux particuliers, notamment pour la vente de terres louées.

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre une parcelle agricole, l’agriculteur en place, titulaire d’un bail rural, peut parfois bénéficier d’un droit de préemption. Ce droit est encadré par des conditions précises et peut donner lieu à des litiges, notamment sur l’existence d’un bail verbal ou sur la qualification de la vente. Il est donc essentiel, pour le propriétaire et le fermier, de bien connaître ses droits afin de sécuriser son projet d’acquisition ou de vente.

En parallèle, la SAFER dispose également d’un droit de préemption spécifique. Elle peut intervenir pour préserver l’équilibre du foncier agricole ou favoriser l’installation d’un jeune exploitant. Il est donc indispensable d’anticiper ces différents mécanismes.

Préemption : les grands principes pour que l’agriculteur puisse acheter les terres agricoles mises en vente

Lorsque le propriétaire envisage de vendre des parcelles agricoles, l’agriculteur exploitant peut exercer un droit de préemption. Toutefois, ce droit ne lui est réservé que s’il remplit certaines conditions et ne s’applique pas dans plusieurs cas particuliers.

1. L’existence d’un bail rural écrit ou verbal

Un litige peut parfois survenir entre le propriétaire et l’exploitant sur l’existence d’un bail rural. Dans ce cas, il convient de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Néanmoins, le droit de préemption n’est pas conditionné à un bail écrit : un agriculteur bénéficiant d’un bail verbal peut également en bénéficier.

2. Une activité agricole exercée depuis plus de trois ans

L’article L.412-5 du Code rural prévoit que le droit de préemption bénéficie au preneur ayant exercé, pendant au moins trois ans, la profession agricole et exploitant personnellement ou avec sa famille les terres mises en vente.
Peu importe le statut : l’agriculteur peut avoir exercé cette activité en tant que chef d’exploitation, salarié ou aide familial. Ce droit est également ouvert aux agriculteurs pluriactifs.

3. Prise en compte de la surface détenue en propriété pour l’exercice du droit de préemption

L’agriculteur est exclu du droit de préemption lorsque la surface qu’il détient en propriété dépasse un seuil légal. Plus précisément, ce droit ne peut être exercé si la superficie totale des terres agricoles dont il est propriétaire excède trois fois la surface de référence définie à l’article L.312-1 du Code rural et de la pêche maritime (surface au-delà de laquelle une autorisation d’exploiter est requise).

4. La vente effective des terres agricoles

Certains actes ne permettent pas l’exercice du droit de préemption. C’est notamment le cas :

Lorsque l’acquéreur est un coïndivisaire ;
En cas de donation au profit des enfants du propriétaire ;
Lors d’un partage successoral ;
Dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique ;
Ou encore en cas d’échange de parcelles entre propriétaires, même avec une soulte.

GABRY AVOCAT

J’accompagne les propriétaires qui souhaitent vendre leurs terres agricoles, en les conseillant sur la stratégie la plus adaptée à leur projet : choix de l’acquéreur, purge des droits de préemption, sécurisation juridique de la vente.

J’interviens également aux côtés des agriculteurs qui souhaitent exercer leur droit de préemption, afin de vérifier la validité des conditions, respecter les délais légaux, et engager les éventuelles contestations devant le tribunal.

L’intervention d’un avocat permet d’éviter les erreurs de procédure, de sécuriser les actes, et de défendre efficacement ses intérêts dans un cadre juridique souvent complexe.

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