Particularités des baux de petites parcelles dans le Pas-de-Calais : entre dérogations et statut du fermage

Conditions d’application du bail de petites parcelles

Une superficie limitée par arrêté préfectoral

Le premier critère déterminant pour qu’un bail soit qualifié de bail de petites parcelles est la superficie. Un arrêté préfectoral détermine la superficie maximale autorisée, qui varie en fonction du département et de la nature des cultures

Application du statut dans le Pas-de-Calais  : 

Dans le Pas-de-Calais, le régime des baux de petites parcelles dérogatoires au statut du fermage est encadré par l’arrêté préfectoral du 29 septembre 1995. Selon l’arrêté préfectoral en vigueur, une parcelle est considérée comme « petite » lorsqu’elle ne dépasse pas 50 ares pour les terres labourables ou 20 ares pour les exploitations maraîchères et horticoles.

Absence de corps de ferme ou de partie essentielle : 

Pour que la dérogation s’applique, la parcelle louée ne doit pas constituer un corps de ferme ni représenter une partie essentielle de l’exploitation.

Un corps de ferme comprend généralement des bâtiments d’exploitation, tandis qu’une parcelle essentielle est une terre vitale à l’exploitation, comme une zone de culture intensive ou un espace indispensable à l’irrigation. Ces notions ont été précisées par la jurisprudence, notamment par l’arrêt du 4 janvier 1973.

Les dérogations au statut du fermage 

Durée et formalités du bail :

Contrairement au statut du fermage qui impose une durée minimale de neuf ans, les baux de petites parcelles peuvent être conclus pour une durée plus courte, souvent d’une année renouvelable. Par ailleurs, ni la rédaction d’un écrit ni un état des lieux ne sont exigés, bien que vivement conseillés pour éviter tout litige ultérieur.

Prix du fermage et absence de préemption :

Contrairement aux baux classiques, le prix du fermage pour les petites parcelles échappe aux règles strictes imposées par le statut du fermage

Les parties peuvent convenir librement du montant, sans se référer aux arrêtés préfectoraux qui fixent habituellement les barèmes du fermage.

En cas de vente, le preneur ne bénéficie pas du droit de préemption prévu par le statut du fermage. (Art. L.412-3 du CRPM).

Compétence et contentieux 

Tribunal compétent :

Même si le bail de petites parcelles échappe en grande partie au statut du fermage, il n’en demeure pas moins un bail rural. En cas de litige entre les parties, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux demeure compétent. (Civ 3., 9 novembre 2011, n°11-26.621).

Droits du preneur en fin de bail :

le preneur conserve certains droits, notamment l’indemnité pour les améliorations apportées à la parcelle.

Par ailleurs, bien que les modalités de congé soient plus souples (un préavis de six mois suffit), le preneur conserve le droit de récolter ses cultures avant la résiliation du bail.