GABRY AVOCAT

Propriétaire de terres agricoles à Arras et dans le Pas-de-Calais : comment obtenir une augmentation du fermage ?

Le bail rural est un contrat encadré par le statut impératif du fermage, qui limite la liberté contractuelle. Le prix du fermage, loin d’être fixé librement, obéit à des règles strictes, notamment dans la région d’Arras et du Pas-de-Calais.

Marianne Gabry – 23 janvier 2026

Le fermage : un loyer encadré à Arras et dans le Pas-de-Calais :

Le montant du fermage dépend de plusieurs critères : qualité des sols, superficie, forme de la parcelle, présence de surfaces improductives, relief ou encore accès à la voie publique.
Chaque critère attribue un nombre de points (de 20 à 100), qui détermine ensuite la catégorie de la parcelle. Plus la parcelle obtient de points, plus le fermage peut être élevé.

En pratique, on distingue quatre tranches de valeurs. Le loyer minimal est fixé à 53,40 € par hectare, et peut atteindre 296,80 € par hectare pour les terres les mieux classées.
Les baux de plus de 18 ans bénéficient d’une majoration de 18 %, tandis que les parcelles situées en section de wateringues peuvent faire l’objet d’un abattement de 10 %.

Réviser le fermage pour prix anormal : une action possible la 3e année du bail :

L’article L411-13 du Code rural autorise le bailleur ou le preneur à demander une révision du prix du fermage lorsque celui-ci est anormalement bas ou élevé.
Cette action doit être engagée au cours de la 3e année de jouissance du bail rural.

En cas de renouvellement, un nouveau délai s’ouvre, car le bail renouvelé est juridiquement assimilé à un nouveau bail.
Il faut néanmoins se fonder sur la date d’entrée en jouissance, et non sur la date de signature du bail, ces deux éléments pouvant différer.

La demande n’est recevable que si le fermage stipulé est inférieur ou supérieur d’au moins un dixième à la valeur locative définie par l’arrêté préfectoral en vigueur, lequel fixe les minima et maxima applicables à la catégorie de la parcelle louée.

Adapter le loyer au nouvel arrêté préfectoral lors du renouvellement :

L’arrêté préfectoral fixant les valeurs du fermage est en principe révisé au moins tous les six ans.
Si une modification intervient, le bailleur ou le preneur peut demander la mise en conformité du fermage au moment du renouvellement du bail.

S’agissant des baux à long terme, cette mise à jour peut également être demandée à chaque période de 9 ans.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mars 2002, a confirmé que la demande de révision du fermage peut intervenir à chaque renouvellement, et pas uniquement à celui qui suit immédiatement la modification de l’arrêté préfectoral.

L’action en révision du fermage ne s’applique qu’aux baux soumis au statut du fermage. Elle ne concerne pas les baux de petites parcelles, qui échappent à ce régime protecteur. Il faut également distinguer cette demande de révision d’une action en rectification pour erreur de contenance, qui relève d’un tout autre fondement.