Sous-location de terres agricoles : quels risques pour le preneur à bail ?

La sous-location, une pratique prohibée par le Code rural :

L’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime interdit toute sous-location des terres par le preneur à bail.

Qu’entend-on par sous-location ? 

La sous-location désigne la mise à disposition des terres au profit d’un tiers au contrat de bail. Ce tiers cultive ainsi les parcelles en lieu et place du preneur titulaire. Par ailleurs, il en tire des revenus et verse en contrepartie une somme d’argent au preneur en titre. C’est précisément cette contrepartie onéreuse qui caractérise la sous-location au sens juridique du terme.

La résiliation du bail, sanction de la sous-location :

Une résiliation qui n’est jamais automatique :

Les faits de sous-location sont sanctionnés par la résiliation du bail. Toutefois, cette résiliation n’intervient jamais automatiquement. En effet, le bailleur doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux d’une action en résiliation. Une simple lettre ou une mise en demeure ne suffit donc pas à obtenir l’expulsion du preneur fautif. Cette sanction appartient exclusivement aux juges.

L’indivisibilité du bail rural, une conséquence redoutable :

En principe, le bail rural est indivisible. Cela signifie que si plusieurs parcelles sont données à bail et qu’une seule d’entre elles est sous-louée, le propriétaire peut obtenir la résiliation sur l’ensemble des parcelles louées. De ce fait, cette règle confère au bailleur un levier particulièrement puissant face au preneur fautif.

La preuve de la sous-location, un enjeu délicat :

Ce que le bailleur doit démontrer :

Le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation du bail doit prouver que le preneur a perdu la maîtrise des terres données à bail. Cette démonstration repose notamment sur deux éléments cumulatifs. D’une part, le preneur en titre ne cultive plus lui-même les parcelles. D’autre part, celui-ci perçoit une contrepartie financière en échange de l’abandon de cette jouissance.

Des indices souvent insuffisants à eux seuls :

En pratique, le propriétaire prend conscience d’une possible sous-location lorsque les terres portent des cultures spécifiques, comme des pommes de terre ou des endives. Néanmoins, ce seul constat ne suffit pas à caractériser une sous-location. En effet, il reste à établir que le preneur n’exploite plus personnellement les terres et qu’il tire un bénéfice financier de cet abandon.

Les stratégies de dissimulation des preneurs :

Des montages parfois sophistiqués :

Les faits de sous-location sont fréquents en pratique. Pourtant, leur preuve s’avère souvent difficile à rapporter. Certains preneurs dissocient habilement la réalisation des travaux agricoles et la vente des récoltes, afin de dissimuler toute contrepartie financière. Face à ces montages, constituer un dossier solide devient indispensable pour espérer obtenir la résiliation du bail devant le tribunal paritaire.

L’importance d’un accompagnement juridique :

Compte tenu de la complexité de la preuve, s’entourer d’un professionnel du droit rural est fortement recommandé. Celui-ci aide en effet à rassembler un faisceau d’indices concordants et à structurer une argumentation solide devant le tribunal. Par ailleurs, sa connaissance de la jurisprudence locale permet d’adapter la stratégie à chaque situation.