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L’agriculteur entretient mal les terres louées : puis-je obtenir la résiliation du bail rural ?
: L’agriculteur entretient mal les terres louées : puis-je obtenir la résiliation du bail rural ?
L’entretien des terres constitue l’une des principales obligations du preneur à bail rural. Lorsqu’un exploitant agricole laisse les parcelles se dégrader, le propriétaire peut s’interroger sur la possibilité de mettre fin au bail.
L’absence d’entretien peut caractériser une compromission du fonds :
Le Code rural prévoit que le bail peut être résilié lorsque le preneur compromet la bonne exploitation du fonds. En revanche, le texte ne définit pas précisément cette notion de « compromission du fonds ».
Par conséquent, les tribunaux apprécient chaque situation au cas par cas en tenant compte de la nature, de l’importance et des conséquences des dégradations constatées.
Ainsi, un mauvais entretien des terres ne justifie pas automatiquement la résiliation du bail rural.
Les juges recherchent si les manquements du preneur compromettent la bonne exploitation des parcelles. À cet égard, ils disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer si les faits sont suffisamment graves.
En effet, la Cour de cassation rappelle régulièrement que l’appréciation de la compromission du fonds relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 17-31.721).
Le propriétaire doit prouver les manquements du preneur :
Le bailleur qui sollicite la résiliation du bail doit démontrer que les manquements existaient avant la saisine du tribunal.
En pratique, il ne suffit donc pas d’affirmer que les terres sont mal entretenues. Il convient de produire des éléments de preuve objectifs.
Les juges apprécient la situation à la date de l’introduction de la procédure et non au regard d’événements postérieurs (Cass. 3e civ., 2 décembre 2014, n° 13-23.457).
Par conséquent, il est conseillé de conserver des photographies datées, de faire établir un constat par un commissaire de justice ou encore de solliciter une expertise lorsque cela est nécessaire.
La résiliation du bail n’est jamais automatique :
Même lorsque les manquements apparaissent importants, le propriétaire ne peut pas mettre fin lui-même au bail rural.
En effet, seul le tribunal paritaire des baux ruraux peut prononcer la résiliation après avoir examiné les éléments de preuve produits par les parties.
Par ailleurs, toute procédure devant le tribunal est précédée d’une tentative obligatoire de conciliation. Cette étape permet parfois de résoudre le différend sans qu’un jugement soit nécessaire.
En cas de compromission du fonds de commerce, mon rôle sera de vous accompagner dans la constitution d'un dossier solide et complet. Si la résiliation du bail ne s'avère pas pleinement justifiée dans l'immédiat, l'accumulation de ces éléments probants permettra de structurer votre position pour l'avenir. Un tel dossier constituera un levier indispensable pour faire échec, le moment venu, à une éventuelle demande de cession du bail au profit d'un descendant.
Marianne Gabry
Avocat au Barreau d'Arras
Oui, mais uniquement si les manquements du preneur compromettent la bonne exploitation du fonds. Le propriétaire doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, qui appréciera la gravité des dégradations.
La compromission du fonds désigne des dégradations suffisamment importantes pour nuire à la bonne exploitation agricole des parcelles. Le Code rural ne définit pas cette notion, de sorte que les juges apprécient chaque situation au cas par cas.
Non. Seul le tribunal paritaire des baux ruraux peut prononcer la résiliation d’un bail rural.
Le propriétaire peut produire des photographies datées, un constat de commissaire de justice, un rapport d’expertise, des témoignages ou tout document démontrant l’absence d’entretien des parcelles.
Non. Les juges apprécient principalement les manquements existant au moment de la saisine du tribunal.
Oui. Les manquements du preneur peuvent également être invoqués pour s’opposer à une cession du bail ou dans d’autres litiges entre le bailleur et le preneur.
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