GABRY AVOCAT

Pas-de-Calais : baux de petite parcelle et seuils applicables à Arras, Montreuil-sur-Mer et Calais

Le statut du fermage s’applique à toute mise à disposition d’une parcelle agricole par un propriétaire en contrepartie d’un fermage. Cependant, la loi instaure un régime dérogatoire pour les petites surfaces. Dans ce cas, le statut du fermage continue de s’appliquer, mais il limite certains droits, notamment celui du droit de préemption en cas de vente.

Marianne Gabry – 21 septembre 2025

Arras et Bapaume : le régime dérogatoire des baux de petites parcelles

En 1995, l’arrêté préfectoral du Pas-de-Calais a fixé les seuils applicables dans plusieurs secteurs, notamment à Arras, Bapaume, Montreuil-sur-Mer et Calais. L’arrêté préfectoral fixe le seuil à partir duquel un bail rural échappe au régime classique du fermage pour relever de la catégorie des baux de petites parcelles.

Le seuil dérogatoire fixé par l’arrêté préfectoral

Le statut du fermage s’applique en principe à toute mise à disposition d’une parcelle agricole contre paiement d’un fermage. Cependant, l’arrêté prévoit une dérogation lorsque la superficie de la parcelle mise à bail reste inférieure à 50 ares. Pour les cultures maraîchères et horticoles, ce seuil est abaissé à 20 ares.

Par ailleurs, lorsque plusieurs parcelles sont données à bail à un même exploitant, il faut additionner leurs surfaces. Dès lors, si la somme dépasse le seuil fixé, le régime de droit commun s’impose. Ainsi, un bail portant sur 20 ares, 45 ares et 1 hectare relève automatiquement du statut classique du fermage.

Les cas où une petite parcelle relève du régime classique

Même si une parcelle reste en dessous du seuil, elle peut être considérée comme essentielle à l’exploitation agricole. Dans ce cas, elle bénéficie de la protection intégrale du statut du fermage.

La jurisprudence fournit plusieurs illustrations :

Une parcelle intégrée dans le corps de ferme peut être reconnue comme essentielle ;
La présence d’un collecteur de drainage, indispensable à l’exploitation, a également justifié la protection renforcée d’une parcelle (Cass. 6 janv. 2010, n° 09-65.028).

Le caractère essentiel d’une petite parcelle dépend de son rôle concret dans l’exploitation.

Le choix volontaire d’appliquer le statut complet

Les parties disposent aussi de la faculté de soumettre volontairement une petite parcelle au statut complet du fermage. Dans ce cas, elles doivent le préciser clairement dans le bail rural. Cette option permet de sécuriser la relation contractuelle et d’offrir au preneur les garanties du régime classique, notamment le droit au renouvellement.

Lorsque les surfaces dépassent le seuil fixé par l’arrêté, certains propriétaires tentent d’écarter le statut du fermage en rédigeant des conventions particulières. Ils insèrent alors des clauses qui excluent tout ou partie des droits du preneur, par exemple en affirmant que l’agriculteur ne bénéficie ni du droit de préemption ni du droit au renouvellement du bail. Cependant, le statut du fermage relève de l’ordre public. Dès lors, il est impossible de déroger à ces règles par contrat. Toute clause qui prétend exclure ces droits s’avère nulle et inopposable, et le bail rural s’applique dans son intégralité.