Poursuite du bail au nom du copreneur restant : modalités du contrôle du juge

Lorsqu’un bail rural est consenti à plusieurs preneurs (copreneurs) et que l’un d’eux cesse son activité sur l’exploitation, cela n’entraîne pas automatiquement la fin du bail. Le copreneur restant a la faculté, et non l’obligation, de demander la poursuite du bail à son seul nom. Encore faut-il respecter une procédure précise et savoir que, si le bailleur s’y oppose, un juge contrôlera strictement les conditions de cette poursuite du bail au nom du copreneur restant.

Procédure de demande de poursuite du bail au nom du copreneur restant

Tout d’abord, le législateur prévoit une procédure claire. Voici les principales étapes à respecter :

1. Cessation d’activité d’un copreneur : Un des copreneurs arrête de participer à l’exploitation du bien loué (par exemple, départ à la retraite).
2. Demande du copreneur restant (3 mois) : Le copreneur qui continue à exploiter seul dispose de trois mois à compter de cette cessation pour informer le bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de la poursuite du bail à son seul nom.
3. Réaction du bailleur (2 mois) : Le propriétaire bailleur ne peut refuser cette continuation qu’en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois suivant la demande. S’il ne réagit pas dans ce délai, le bail se poursuit automatiquement au nom du copreneur restant.
4. Intervention du tribunal : En cas d’opposition du bailleur, le tribunal paritaire des baux ruraux est saisi et doit statuer sur la demande de poursuite du bail au nom du copreneur restant.

Cette procédure permet au preneur restant de préserver le bail rural à son profit, tout en offrant au bailleur la possibilité de contester sous conditions.

Le contrôle exercé par le juge en cas d’opposition du bailleur

Si le bailleur s’oppose et qu’un juge doit trancher, celui-ci va examiner la demande. Le juge statue en considération des intérêts légitimes du bailleur, c’est-à-dire qu’il vérifie uniquement si le copreneur restant présente les garanties nécessaires pour assurer une exploitation correcte des terres louées et respecter ses obligations contractuelles. En effet, selon la Cour de cassation (arrêt du 26 septembre 2024, n° 23-12.967), le bailleur ne peut s’opposer à la poursuite du bail au nom du copreneur restant que s’il démontre que ce dernier ne présente pas les garanties voulues pour assurer la bonne exploitation du fonds. Autrement dit, le juge se fonde exclusivement sur la capacité du copreneur restant à exploiter le fonds dans de bonnes conditions (compétences agricoles, moyens techniques et financiers…) et à honorer les obligations du bail (paiement du fermage, entretien du bien, etc.).

En cas de départ d’un copreneur : l’importance de consulter un avocat

Enfin, la situation de départ d’un des copreneurs peut générer des litiges complexes. Il est donc fortement conseillé de consulter un avocat en droit rural dès qu’un copreneur envisage de cesser son activité.