Conclusion d’un bail rural : indivision, démembrement et règles applicables

Bail rural et indivision : les règles à connaître

La conclusion d’un bail rural est considérée comme un acte de disposition et requiert, à ce titre, l’accord unanime de tous les indivisaires (C. civ., art. 815-3). Cette règle vise à protéger l’intérêt de chaque propriétaire indivis dans la gestion du bien commun. Si l’un des coïndivisaires refuse de consentir au bail et met en péril l’intérêt commun, le tribunal peut autoriser un indivisaire à passer seul l’acte (C. civ., art. 815-5, al. 1er).

En pratique, un mandat tacite ou général donné à l’un des indivisaires ne suffit pas : seul un mandat spécial et exprès permet de conclure un bail opposable aux autres coïndivisaires. Ainsi, un coïndivisaire qui se fait représenter par un mandataire doit lui conférer expressément le pouvoir de consentir le bail rural au nom de l’indivision. À défaut, le bail conclu par un seul indivisaire sans le consentement des autres n’est pas nul, mais il demeure inopposable aux coïndivisaires non consentants. Il ne produira pleinement ses effets qu’après le partage du bien entre les indivisaires.

Bail rural et démembrement de propriété : le rôle de l’usufruitier et du nu-propriétaire

La conclusion d’un bail rural par un usufruitier requiert le concours du nu-propriétaire, concrètement sa signature sur le contrat. Cette exigence vise à sauvegarder les droits du nu-propriétaire sur le bien loué. En cas de refus du nu-propriétaire, le juge peut autoriser l’usufruitier à consentir seul le bail (C. civ., art. 595, al. 4).

Un bail rural conclu par l’usufruitier seul, sans l’accord du nu-propriétaire ni autorisation judiciaire, est nul. Le nu-propriétaire dispose d’un délai de cinq ans à compter du jour où il a eu connaissance de l’existence du bail pour engager une action en nullité (Cass. 3e civ., 2 déc. 2014, n° 13-23.789). Il peut exercer cette action sans attendre l’extinction de l’usufruit.