Droit de préemption de l’agriculteur en cas des ventes de terres agricoles :

L’agriculteur exploitant des terres agricoles bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente des parcelles qu’il loue.
Ce droit, prévu aux articles L. 412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, suppose l’existence d’un bail rural. Les contrats d’une autre nature échappent à ce régime.
Lorsqu’un bail concerne plusieurs preneurs, chacun bénéficie du droit de préemption.
La loi réserve ce droit au preneur exploitant en place depuis au moins trois ans, exerçant la profession agricole et cultivant personnellement, ou avec sa famille, le fonds mis en vente.

Quand l’agriculteur perd son droit de préemption et ne peut pas demander la nullité de la vente :

Certaines situations privent le preneur de son droit de préemption.
C’est le cas lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique.
L’agriculteur ne peut pas non plus préempter lorsque la mutation résulte d’un partage entre héritiers, d’un partage d’ascendants ou d’une cession au profit de parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré.
Toutefois, si le preneur est lui-même parent ou allié du vendeur au même degré, il retrouve son droit de préemption.

La nullité de la vente : la sanction en cas de fraude du droit de préemption de l’agriculteur :

Lorsque le propriétaire vend son bien en fraude du droit de préemption, le preneur peut demander la nullité de la vente.
L’article L. 412-12 du Code rural prévoit que le tribunal paritaire des baux ruraux annule la vente et substitue l’agriculteur au tiers acquéreur.
Si le prix de vente est inférieur à celui notifié, le preneur bénéficie du prix réduit.
Le bailleur qui contourne la loi s’expose donc à la nullité de la vente et à des dommages et intérêts.

Préemption de l’agriculteur : délai pour agir en nullité de la vente frauduleuse :

Le preneur doit agir dans les six mois à compter du jour où il a connaissance de la date exacte de la vente, à peine de forclusion.
Ce délai ne court pas à la simple découverte de l’existence d’une cession, mais bien à partir du moment où le preneur sait quand la vente a été conclue.
La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 30 mai 2024.
Elle a censuré une cour d’appel qui avait jugé forclose l’action du preneur au motif qu’il connaissait déjà l’existence de la vente, sans vérifier s’il connaissait sa date précise.