Les baux de petites parcelles dans le Nord : un régime dérogatoire au statut du fermage

Conditions d’application du bail de petites parcelles

Une superficie limitée par arrêté préfectoral

Le premier critère déterminant pour qu’un bail soit qualifié de bail de petites parcelles est la superficie. Elle doit être inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral, qui varie selon les départements et la nature des cultures concernées.

Application du statut dans le département du NORD : 

Dans le département du Nord, le régime des baux de petites parcelles dérogatoires au statut du fermage est encadré par l’arrêté préfectoral du 10 mars 1948. Selon l’arrêté préfectoral en vigueur, une parcelle est considérée comme « petite » lorsqu’elle ne dépasse pas 20 ares pour les terres labourables ou 7 ares pour les exploitations maraîchères et horticoles.

Absence de corps de ferme ou de partie essentielle : 

La parcelle louée ne doit pas constituer un corps de ferme ni une partie essentielle de l’exploitation du preneur.

Un corps de ferme comprend généralement des bâtiments d’exploitation, tandis qu’une parcelle essentielle est une terre vitale à l’exploitation, comme une zone de culture intensive ou un espace indispensable à l’irrigation. Ces notions ont été précisées par la jurisprudence, notamment par l’arrêt du 4 janvier 1973.

Les dérogations au statut du fermage 

Durée et formalités du bail :

Contrairement au statut du fermage qui impose une durée minimale de neuf ans, les baux de petites parcelles peuvent être conclus pour une durée plus courte, souvent d’une année renouvelable. Par ailleurs, ni la rédaction d’un écrit ni un état des lieux ne sont exigés, bien que vivement conseillés pour éviter tout litige ultérieur.

Prix du fermage et absence de préemption :

Le prix du fermage n’est pas soumis aux règles strictes du statut du fermage.

 Les parties peuvent convenir librement du montant, sans se référer aux arrêtés préfectoraux qui fixent habituellement les barèmes du fermage.

De plus, le preneur ne bénéficie pas d’un droit de préemption en cas de vente de la parcelle par le bailleur, contrairement aux baux soumis au statut du fermage (Art. L.412-3 du CRPM).

Compétence et contentieux 

Tribunal compétent :

Même si le bail de petites parcelles échappe en grande partie au statut du fermage, il n’en demeure pas moins un bail rural. En cas de litige entre les parties, c’est le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux qui sera compétent. (Civ 3., 9 novembre 2011, n°11-26.621).

Droits du preneur en fin de bail :

Le preneur conserve certains droits, comme l’indemnité pour les améliorations apportées à la parcelle.

Par ailleurs, bien que les modalités de congé soient plus souples (un préavis de six mois suffit), le preneur conserve le droit de récolter ses cultures avant la résiliation du bail.