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Réduction du loyer en fonction de la surface réelle du logement : droits et démarches du locataire

Réduction du loyer en fonction de la surface réelle du logement

Marianne Gabry – 09 novembre 2023

Logements concernés :

Les relations entre propriétaires et locataires sont principalement organisées par la loi du 6 juillet 1989, également connue sous le nom de loi Mermaz. Cette loi s’applique aux logements d’habitation loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés.

Une surface réelle inférieure à 1/20ème à celle mentionnée dans le bail :

L’article 3-1 de la loi de 1989, tel que modifié par la loi ALUR, dispose que si la surface indiquée dans le bail est inférieure de plus d’un vingtième à la surface réelle du logement, le locataire a le droit de

demander une réduction proportionnelle du loyer. Veuillez noter que les surfaces des garages ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

La réduction de loyer, qu’elle soit acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge, prend effet à la date de la signature du bail.

Toutefois, si la demande de réduction de loyer du locataire intervient plus de six mois après la prise d’effet du bail, la réduction acceptée ou prononcée prend effet à la date de la demande.

Précision jurisprudentielle :

Dans un arrêt de la Cour d’Appel de Montpellier en 2021 (CA Montpellier, 5e ch., 4 mai 2021, no

18/02201), les juges ont considéré que le diagnostic énergétique indiquant la surface réelle du

logement ne pouvait pas être utilisé par le propriétaire pour prouver que le locataire était informé de

la surface réelle du logement.

En effet, dans cette affaire, le locataire n’avait ni approuvé, ni signé le diagnostic, et le contrat de bail ne faisait pas clairement référence à cette annexe.

Nécessité d’adresser une demande au propriétaire avant de saisir la juridiction :

L’article 3-1 de la loi de 1989 prévoit que le locataire peut porter l’affaire devant le juge dans un délai

de quatre mois à compter de la demande adressée au propriétaire.

Il est donc essentiel d’envoyer une demande au propriétaire.

Il convient de noter que le délai de quatre mois entre la demande adressée au propriétaire et la saisine du juge est un délai de forclusion. En d'autres termes, une fois ce délai dépassé, le locataire ne pourra plus demander à la juridiction une réduction du loyer. Pour garantir les chances de succès de votre demande, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit, notamment à un avocat, qui pourra vous accompagner tout au long de la procédure.