Risque de résiliation du bail pour non-paiement des fermages

• La résiliation du bail  pour non paiement des fermages n’est pas automatique :

Lorsque le preneur en place ne règle pas ses fermages, le bail ne prend pas fin automatiquement. Le propriétaire devra ensuite engager une procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir la résiliation du bail.

• L’exigence d’une mise en demeure pour non paiement des fermages :

Si le fermier ne paie pas à temps, le propriétaire peut envoyer dès le lendemain de la date d’échéance une lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette lettre doit notamment mentionner les dispositions de l’article L. 411-31, I, 1°, du code rural.

Pour des raisons de preuve, il est important que le propriétaire conserve une copie de la lettre adressée ainsi que l’accusé de réception du courrier.

• Distinction entre un défaut de paiement et deux défauts de paiement des fermages :

Lorsque le défaut de paiement concerne un seul terme, deux mises en demeure doivent être envoyées, chacune espacée d’un délai de trois mois.

Le propriétaire peut demander la résiliation du bail après le second délai de trois mois, si le paiement n’a toujours pas été effectué, soit après un total de six mois.

La résiliation est également encourue après deux défauts de paiement de fermage. Dans ce cas, il suffit d’une mise en demeure, rappelant le montant des échanges non réglées.

• Situations particulières permettant d’échapper à la résiliation du bail pour non paiement des fermages :

Le preneur pourra invoquer des « raisons sérieuses et légitimes » pour s’opposer à la demande de résiliation du bail.

Ces raisons sont évaluées par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Toutefois, le preneur restera tenu de payer les arriérés de fermage.

– Pli avisé et non réclamé :

Si la lettre recommandée avec demande d’avis de réception est renvoyée au bailleur avec la mention « pli avisé et non réclamé », elle n’est pas considérée comme une mise en demeure valide.

Par conséquent, le bailleur risque de ne pas obtenir la résiliation en cas de procédure judiciaire.

Il convient dans cette hypothèse de solliciter l’aide d’un Huissier de Justice afin de pouvoir délivrer une mise en demeure valable.

– Renouvellement du bail :

Une décision récente de la Cour de cassation met en lumière l’importance d’agir rapidement.

En effet, un bailleur a été débouté de sa demande de résiliation de bail pour non-paiement des fermages, car les faits reprochés étaient antérieurs au renouvellement du bail.

Le renouvellement, en entraînant la formation d’un nouveau bail, prive le bailleur de la possibilité de demander la résiliation pour des défauts de paiement dus au titre de « l’ancien » bail.

Pour sécuriser vos droits, vous pouvez solliciter l’aide d’un avocat qui vous aidera à réaliser l’ensemble de vos démarches.