Stratégies de vente immobilière : comment gérer le droit de préemption lorsque le fonds comprend à la fois des biens soumis et non soumis à bail rural ?

Le droit de préemption garantit aux exploitants une protection contre la vente de parcelles agricoles sans leur consentement. Ce droit a pour objectif d’assurer la continuité des exploitations agricoles en offrant aux exploitants en place une opportunité de conserver leur activité sur les terres qu’ils cultivent.

Cependant, le droit de préemption de l’exploitant agricole souffre cependant de nombreuses exceptions.

Dans le cadre de la complexité des situations rencontrées en matière de droit de préemption, une situation particulière se présente lorsque le bailleur souhaite réaliser une vente unique d’un ensemble de biens, dont certains ne font pas partie du bail rural.

Peut-on proposer au preneur d’un bail rural d’acquérir l’ensemble des parcelles louées ainsi que des biens qui ne relèvent pas du bail ?

• Le principe de la vente séparée :

L’article L412-6 du Code Rural pose une réponse de principe. Cet article prévoit que lorsqu’un bailleur souhaite vendre à la fois des parcelles comprises dans un bail rural et d’autres qui n’en font pas partie, il est tenu de les mettre en vente séparément. Cette démarche permet à chaque bénéficiaire du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite.

• L’exception liée au caractère d’indivisibilité des biens vendus :

Lorsque les biens mis en vente forment un « tout indivisible », le principe de vente séparée s’efface. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas unifier artificiellement l’ensemble. L’indivisibilité doit être objective, démontrant une unité économique ou matérielle entre les biens concernés.

Il n’existe pas de critère précis et défini permettant ou non de caractériser l’indivisibilité.

• Contestation de la notification :

Si le bailleur notifie une vente de l’ensemble des biens, le preneur en place à la possibilité de saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en annulation de la notification de vente afin de contester l’indivisibilité des biens vendus dans le cadre d’une opération juridique unique.

Il reviendra alors aux juges d’apprécier souverainement, s’il s’agit ou non d’un ensemble indivisible. Si les juges considèrent que les biens sont divisibles, le preneur en place pourra bénéficier de son droit de préemption uniquement sur les biens objet de son bail.