Le principe : l’usufruitier ne peut pas consentir seul un bail rural : 

L’article 595, alinéa 4, du Code civil prévoit que l’usufruitier ne peut consentir un bail rural sans l’accord du nu-propriétaire.
Lorsqu’il passe outre, le bail peut être annulé par le tribunal paritaire des baux ruraux.

L’action en nullité du bail rural :

L’action en nullité se prescrit par cinq ans conformément à l’article 2224 du Code civil.
Le délai commence à courir au jour où le nu-propriétaire a eu connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, du bail irrégulier.
Au-delà de ce délai, l’action n’est plus recevable.

L’arrêt du 25 octobre 2018 : point de départ de l’action en nullité du bail rural :

Dans cette affaire, une veuve usufruitière avait consenti seule un bail rural.
Ses enfants, nus-propriétaires, ont découvert ce bail uniquement après son décès, lors des opérations de partage.
Ils ont alors saisi le tribunal pour obtenir la nullité et l’expulsion du preneur.

Le preneur soutenait que certains héritiers connaissaient déjà le bail et invoquait la prescription.
Les juges du fond ont rejeté cet argument, estimant que cette connaissance n’était pas démontrée.
La Cour de cassation a confirmé : la charge de la preuve incombait au preneur, qui n’avait pas apporté d’élément suffisant. Le bail a donc été annulé.

L’arrêt du 6 juin 2019 : l’action déclarée prescrite en raison d’une connaissance avérée : 

Dans cette affaire, l’usufruitière avait renouvelé seule plusieurs baux ruraux.
À son décès en 2004, un héritier est devenu nu-propriétaire.
Il a attendu 2011 pour engager une action en nullité.

La Cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a déclaré l’action prescrite.
Les juges ont relevé que :

• Le preneur exploitait publiquement les terres,
• Les fermages étaient versés auprès du notaire chargé de la succession,
• L’héritier avait eu accès aux documents successoraux dès 2004.

L’action introduite sept ans plus tard était donc tardive.