Résiliation du bail rural : quelles fautes peuvent la justifier ?

Le non-paiement des fermages, une faute grave justifiant la résiliation du bail rural :

Le fermier a l’obligation de régler ses fermages aux échéances prévues. En cas d’impayé, la résiliation du bail n’est pas automatique. Le bailleur doit d’abord adresser une mise en demeure conforme aux exigences légales, indiquant que l’absence de paiement pourra entraîner la résiliation.

Si cette mise en demeure reste sans effet pendant trois mois, le propriétaire peut alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, à condition que plusieurs échéances soient impayées. En revanche, si un seul fermage est dû, deux mises en demeure espacées de trois mois sont nécessaires avant toute action judiciaire.

Il est essentiel que le bail n’ait pas été renouvelé entre la mise en demeure et la saisine du tribunal. En effet, le renouvellement crée un nouveau bail, rendant irrecevable la demande de résiliation fondée sur des manquements antérieurs.

La sous-location, une faute difficile à établir pour obtenir la résiliation du bail :

Le preneur doit exploiter personnellement les terres louées. Il lui est interdit de les mettre à disposition d’un tiers contre rémunération. En pratique, certaines sous-locations concernent des productions à haute valeur ajoutée, comme les pommes de terre, les endives ou les choux.

Pour obtenir la résiliation, le propriétaire doit démontrer que son fermier perçoit une contrepartie financière en échange de l’usage des parcelles. Cette preuve s’avère souvent complexe à rapporter.

La cession non autorisée du bail, une faute irréversible entrainant la résiliation du bail rural :

Le bail rural ne peut être cédé qu’au profit d’un descendant ou d’un conjoint, avec l’accord exprès du bailleur. Toute cession hors de ce cadre, sans autorisation écrite, constitue une faute grave justifiant la résiliation.

Cette situation se présente notamment lorsqu’un exploitant part à la retraite et cesse d’être associé exploitant dans la société qui bénéficie de la mise à disposition des terres. Dans ce cas, le bailleur peut obtenir la résiliation et récupérer la jouissance des parcelles.

Les autres fautes pouvant justifier une résiliation du bail rural :

Le fermier doit utiliser les terres selon leur destination agricole. Toute activité commerciale, artisanale ou touristique exercée sur les terres louées constitue un manquement au bail, sauf cas particulier.

D’autres fautes peuvent également être invoquées, selon les circonstances. Il est donc indispensable de faire examiner sa situation par un avocat compétent en droit rural.